项目户型设计抓住这些敏感点，所有竞品都会瑟瑟发抖！

随着房地产市场不断发展，购房者也日益成熟，对住宅户型的要求也越来越高，这就需要我们根据客户的要求来进行设计，开发出市场能够接受、又经得起时间检验的户型。

客户的要求是户型设计的客户敏感点，需要从营销角度分析产品，从功能性、舒适性和经济性等多个维度来满足。换句话说，只有根据客户敏感点做出的户型设计，才能符合市场需求。

那么，究竟现在客户的敏感点是什么？我们该怎样做户型设计呢？今天，我主要想和大家分享，如何更好地把握户型各功能空间和整体两大客户敏感点，以及如何界定哪些户型更好卖。

01

7个常见功能空间的客户敏感点

▿

我们常见的户型功能空间，主要包括玄关、客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台七个区域。自从近几年房地产市场进入改善时代后，每个区域的客户敏感点都变得更加突出。

1、玄关

玄关是房屋入口的一个过渡区域。

设置玄关的目的是为了保护房屋的私密性，避免一进门就对整个房屋一览无余，玄关也是方便客人脱衣、换鞋的地方，因此户型是否有玄关也成为营销中的客户敏感点之一。

2、客厅

客厅是家人日常起居的公共场所，设计必须宽敞、明亮，要有较好的朝向和观景视野。

客厅要有一个相对独立的空间，这个相对独立的空间是相对餐厅而言的，即最好不要和餐厅共用一个空间，从而形成“模糊双厅”，不利于家人的休闲、团聚。从客厅的开门要少，避免不必要的交通穿越所干扰。

客厅的面积要合理，一般客厅面积不小于18平米，大户型不小于20平米，这样可以轻松地放置必要的家具和设备。

客厅尽可能与景观阳台相连，视野更开阔，有更好的景观。

客厅的开间要合理，一般不少于3.6米左右，舒适的客厅开间在4.0米左右，这种舒适型的客厅一边摆放沙发，一边摆放电视，是一种两边都靠墙的布置格局，中间留出了一个空间，但最大不要超过4.5米，超过这个开间，看电视的距离就会显得有点远，不仅浪费了面宽，而且舒适性反而降低了。

客厅不能是狭长的，宽深比也要合理，一般控制在小于1:2，便于合理利用空间。客厅中至少有一个墙面的长度要大于3.0米，以便作为电视背景墙，如果没有摆放电视机的背景墙，整个客厅就显得比较局促，缺乏舒适感。

3、餐厅

餐厅和客厅应有明显分区或者餐厅“独自占角”，即餐厅要在两面墙夹一个角的位置，有独自的一个区域，最好不要和客厅混用。餐厅与厨房的位置最好邻近，可以避免因距离过远而耗费过多的来回路程和置餐时间。

餐厅要是明间，有独立开窗。餐厅的净宽度不宜小于2.4米。餐厅面积最好不少于9平米，一个设计高明的餐厅可以使空间产生一种轻松愉悦的气氛，能使人心情放松，而有助于家庭和谐。

4、卧室

卧室承担着人一生当中三分之一生命的睡眠时间，因此设计时应该特别重视卧室的安定性与隐密性，必须仔细考虑其朝向以及温暖和光线的适宜度；卧室形状不宜狭长，卧室的长宽比最适宜2：1。

主卧室的面积要合理，一般要在16平米左右，双人床、床头柜、衣橱的摆放才不显局促，而大户型的主卧室面积要在20平米左右，并且应带独立的主人卫生间或步入式衣帽间.主卧室开间一般不少于3.0米，而大户型的主卧室开间最好不少于3.6米；有的主卧室还带一个景观阳台，增加了不少生活情趣。

次卧室面积一般不小于12平米，用于老人居住的次卧室，宜设在光照最好的南或东南向，因老人在家中的时间最长，光照是老人家健康最好的因素，给老人光照时间长的房间，特别是冬季，对老人的健康是很适宜的。

儿童房面积一般不小于10平米，儿童房在清晨时能暴露于阳光中是最理想的，因此最好是位于东或东南面，能促进孩子的成长。

5、厨房

厨房面积一般不小于4平米，且占户型套内建筑面积比例不小于5%。

厨房净宽度不应小于1.8米，且应独立开窗，或宜带一个工作阳台，同时可以提高厨房的通风和采光。

厨房操作面长度应不小于2.7米，可以将灶台布置成Ｌ型或U型，而Ｌ型或U型的操作台比单面布置的灶台，减少很多劳动强度，只要小幅转身就可自如地享受轻松而高效的烹饪过程，提高了家务劳动的乐趣。

6、卫生间

卫生间在家庭居室中占有重要的地位，应该营造出一种洁净、明亮、安静的环境氛围，并且独立开窗。

卫生间应尽可能隐蔽。为了使洗漱与冲洗对家人的影响减至最小，卫生间尽可能干湿分区。如果是带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如果是淋浴则净宽度不得小于1.2米。单卫生间面积不小于4.0平米，双卫生间总面积不小于7.0平米，三个卫生间总面积不小于9.0平米。

7、阳台

每个户型必须有阳台，可以给予高层的居住者一个户外活动的空间和晾晒衣物的场所，一般景观阳台进深不小于1.5米，生活阳台进深不小于1.2米。

02

舒适、经济、风水好

3大角度把握户型整体敏感点

▿

现在的房地产市场竞争这么激烈，想要从众多产品中脱颖而出，在做好户型功能性设计的基础上，我们还需要从舒适性、经济性、合理的居家“风水”布局等户型整体层面来发力。

一、大面宽、短进深，户型整体舒适性很重要

首先，户型设计必须方正实用，室内交通联系部分的面积要尽量减少。各功能空间既有相互较好的联系，又有相对的独立性。

其次，功能分区要明确，即动静分区、干湿分区、卫浴分区。朝向最好朝南，使各主要房间保证一定的有效日照时间。采光良好，通风顺畅，保证每个房间都能直接对外开窗无暗房，最好是“南北通”，既要有南向的开窗，又要有北向的开窗。

面宽是指户型东西两端的距离，朝南的房间数量越多，也就是面宽数越多，面宽就比较大，“大面宽，短进深”，这样有利于采光和通风，户型的舒适度就越高。

各功能空间要有私密性，两户之间的窗户、阳台和卫生间不能形成对视。

再次，窗户采光口面积与地面面积比例（即“窗地比”）不应小于1：7，这样采光和通风才比较好（有的也用“窗墙比”，道理类似，这里不赘述）。

为了不影响家人的休息，大户型可以带一个单独的小书房。室内步入式储藏间的使用面积一般不小于3平米。豪华户型还可以带一个工人房，工人房面积不少于4平米，且应带单独的卫生间。

二、不含赠送面积的实用率应达到78%以上，这些户型整体的经济性直接影响销售

一般来说，房屋的层高一般为2.8米，有利于保温和节能，但产品定位较高的豪华户型层高应不小于3.0米。

不含赠送面积的实用率应达到78%以上，目前相当一部分户型由于地价高企，而不得不采用“高赠送”来提高产品的溢价，使得众多户型的实际使用面积大幅提高，有的赠送率高达100%，甚至更高。

但是，如果“梯户比”（即一个单元的电梯数量与每层楼住户数的比例）比较少的户型实用率会降低，比如“一梯两户”的实用率只能达到75%，因为每层只有两户，公共面积的分摊就比较多，不过虽然经济性降低了，但是一梯两户的舒适度大幅提高了。

三、居家风水应当持客观的态度，取其精华，古为今用。

从营销的角度而言，在销售人员接触的购房者当中，有相当一部分是非常重视家居风水的，尤其是在广东、香港等南方的城市。

所谓居家风水是人们长期居住在风水禁忌之中，对人的心理产生的障碍和负面的心理暗示，久而久之影响了人们的情绪和生活，但只是短暂居住在有风水禁忌的房子里，对人是不会有太大影响的。

实践证明，中国传统的建筑风水学说经过几千年的流传下来，带有朴素的唯物主义的哲学观，是有一定的科学道理的。

比如，相邻两家的入户门不要开得太近，以免开门相互干扰。客厅或卧室内的尖锐墙角（俗称“角冲”），会给人带来负面的心理暗示，不利于情绪的调整。

比如，入户大门正对卧室大门（门对门俗称“门冲”），是不利于生活私密性的保护。入户大门正对洗手间不卫生、入户大门正对电梯门不安全。卫生间不能在客厅开门，尽可能隐蔽，有利于个人的私密性。

再比如，厨房不能放在户型中央（俗称“火烧心”），是因为一旦失火，火源在房屋中央很容易漫延至其他正房，经济损失大且不利于消防灭火。沙发不靠落地玻璃门窗摆放（俗称“没靠山”），实际上是靠着玻璃坐不踏实，总担心会有跌落的可能等等。

以上这些都应该在户型设计中尽量避免。有些人一听“风水”二字就认为是迷信，是糟粕，其实未必，对建筑居家风水，我们应当持客观的态度，取其精华，古为今用。

03

照表打分，85分以上的

都是满足营销要求的户型

▿

我们将上述各项户型的客户敏感点进行大量的成交客户访谈和竞品案例分析，然后对每个客户敏感点的重要性进行排序：

等级排序	户型设计的客户敏感点
Ⅰ级	朝向、户型方正、户型面宽数、通风采光、实用率、客厅面积大小、客厅开间尺寸、餐厅面积大小、主卧室面积大小等等。
Ⅱ级	户型南北通、动静分区、无对视、室内交通联系面积合理、有玄关/入户花园、客厅开门少、客厅带观景阳台、客厅相对独立、客厅电视背景墙长度、餐厅独自占角、餐厅独立开窗、餐厅的净宽度、主卧室开间、主卧带独立卫生间、儿童房面积、次卧室面积、厨房面积、厨房邻近餐厅、厨房带工作阳台、L型或U型厨房、卫生间干湿分区、景观阳台进深，以及一部分典型居家风水禁忌等等。
Ⅲ级	主人房带衣帽间、厨房净宽、厨房操作面长度、卫生间净宽、生活阳台进深、有步入式储藏间、有独立书房、有工人房、工人房带独立卫生间等等。

▲户型的客户敏感点的重要性排序

通过上述对客户敏感点重要性的排序，我们就可以对各客户敏感点进行赋值，重要性排序等级高的分值就高，反之，则分值低。

由此形成一个户型评价体系——《户型的客户敏感点定性评分表（一）》和《户型的客户敏感点量化评分表（二）》，这样就可以对所购买的户型进行系统、科学、客观的评价。

《户型的客户敏感点定性评分表（一）》

评分说明：满足要求的给“满分”，不满足要求的给“0分”。

《户型的客户敏感点量化评分表（二）》

评分说明：

1、本表 “户型类型”中的“大户型”是面积在110㎡以上（含110㎡）的户型；“中户型”是面积在80㎡以上（含80㎡）至110㎡的户型；“小户型”是面积在80㎡以下的户型，户型面积均为实际的使用面积，“高赠送”户型应包括赠送面积在内。

2、满足标准的给“满分”，不满足标准的给“0分”。

3、附加参数是“并且”关系，必须同时满足条件才给分，否则给“0分”。

需要指出的是，在户型设计的过程中要满足所有的客户敏感点其实是不可能的。

往往是“摁住了葫芦起了瓢”，满足了一个客户敏感点，却影响到另一个客户敏感点，原因是有些客户敏感点之间是相互制约的。有些客户敏感点受到项目规划条件的限制，有些客户敏感点受限当地设计规范的强制性要求等等，所有这些限制和约束使得户型设计时无法做到满足每一个客户敏感点的要求。

例如，在有的户型设计中会有一个次卧室放在入户门侧边，然后再到客厅，这样就很难做到户型的“动静分区”，这时往往把这间卧室归为工人房，通过营销包装推出“主仆分区”的概念，来弱化动静不分区的影响。

满足各项客户敏感点的要求是营销和设计共同追求的目标，然而，现实中还存在诸多的技术约束条件，使得无法全部满足客户敏感点要求。因此，这不仅仅是设计上的技术问题，有时还需要营销在理念上的突破。

正因为不可能百分之百地满足所有的客户敏感点，实践中只要两张表的总评分获得85分以上的户型就可以认为是满足营销要求的户型。

因为，两张评分表的内容基本上涵盖了户型所有的客户敏感点，同时评分表的分值是依据户型的客户敏感程度的重要性排序而赋予不同的分值。通过这样一个比较科学系统的评价体系进行评价的户型是符合市场需求的，也是经得起时间检验的。下面举正、反两个户型设计案例进行验证。

【案例1】

【户型点评】

该户型设计是满足营销要求的，基本可行，但还有可以进一步优化的空间：

1、利用现有空间，主卧室可以增加一个衣帽间。

2、公共卫生间在现有尺寸不变的前提下，可以设计成干湿分区。

3、还需再适当增加一点儿童房的开间尺寸，可以从餐厅的开间调剂一点尺寸出来。

【案例2】

【户型点评】

该户型的主要问题是：

1、户型不方正，这是由于设计师过于追求建筑外立面的变化而导致的户型内部不规则，而且同层的每个户型都不方正，属典型的“钻石型”户型。

2、客厅开门较多，且没有可利用的电视背景墙。

3、两个卧室的面积都很小，非常局促。

4、厨房操作面长度不够，且为“一字型”排布，增加了劳动强度。

这种“钻石型”户型曾经在市场上流行过一段时间，但现在几乎无人问津，毕竟经不起时间的检验。

如果您也想在我们的平台上发表自己对地产的见解，欢迎投稿至邮箱：[e-mail]

点击下面的小程序，立即体验智慧营销！